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利率与期限再融资_Rate-and-Term Refinance

什么是利率与期限再融资？​

利率与期限再融资是一种抵押贷款再融资形式，旨在降低利率或贷款期限，或两者结合。这种再融资方式不会给借款人提供任何前期资金，因此也被称为“无现金提取再融资”。

相反，现金提取再融资则是将房屋的产权权益转换为现金，将提取的现金加到抵押贷款余额上。借款人在交易结束时会收到现金，以及新贷款的金额。利率与期限再融资通常比现金提取再融资的利率更低。

关键要点​

  • 利率与期限再融资是指用新贷款替代现有的抵押贷款，利率或期限不同，而不提供新资金。
  • 利率与期限再融资通常在抵押贷款利率下降后进行，而现金提取再融资则是因为房屋价值上涨。
  • 如果您的信用状况有了显著改善，您可能能够以更低的利率进行再融资。

理解利率与期限再融资​

利率与期限再融资活动主要受到市场利率下降的驱动，以降低每月的抵押贷款支付额。与此相对，现金提取再融资通常受到房屋价值上涨以及房主希望提取房屋产权权益的影响。

利率与期限再融资的潜在好处包括确保更低的利率和更有利的贷款期限，同时本金余额保持不变。因此，您可能会降低每月的还款额。

您还可以选择建立一个新的还款计划，以更快地偿还抵押贷款。例如，如果您原本有一笔30年固定利率的抵押贷款，并且已经还款10年，您可以选择以更低的利率再融资，但选定15年的贷款期限。虽然因为低利率您的还款额不会大幅下降，但您将更快还清贷款。

由于利率与期限再融资与现金提取再融资各有优缺点，因此务必比较不同抵押贷款贷方提供的利率和条款。在此基础上，您可以权衡各自的利弊，然后做出最终决定。

利率与期限再融资的要求​

为了能够进行利率与期限再融资，借款人需要能获得更低的利率。导致无法再融资的主要有两个原因。首先，在申请过程中，整体经济中的利率可能会上升，使之不再可得。这是影响利率的许多因素中的一个，借款人对此无能为力。

然而，您确实可以在一定程度上控制您的消费债务或信用。抵押贷款贷方会审核您的信用历史和信用评分，以确定您的信用等级。如果自签订原抵押贷款以来您的信用恶化，例如信用卡违约或延迟支付抵押贷款，您很可能会面临更高的利率。

信用评分和历史的重要性可能大于抵押贷款利率。另一方面，如果您的信用显著改善，您可能能够以更低的利率再融资。

重要提示： 现金提取再融资会增加您抵押贷款的欠款金额。由于附加的信用风险，贷方通常会对现金提取再融资收取更高的利率，这意味着您每月的还款额会高于其他类型的再融资。因此，现金提取再融资可能会增加违约的风险。[1]

利率与期限再融资与其他选项的比较​

现金提取再融资是从您的房屋中提取产权权益供您使用。当房地产价值上升时，它的效果最好。然而，如果您在抵押贷款中已经还入了大部分产权权益，也可以进行现金提取再融资。现金提取再融资会增加您抵押贷款的本金。

这种形式的再融资可能需要对房屋进行重新评估，以衡量其新价值。您可能寻求这种再融资以便可以利用房屋的价值获得资本，这笔钱在房屋出售之前可能不会出现。相对的选择“现金入再融资”则是向抵押贷款偿还中投入更多资金，以减少剩余本金。

在考虑这些选项时，重要的是要仔细计算所有影响，并看看它们与维持当前抵押贷款的比较。

利率与期限再融资的示例​

假设您已支付了一笔30年期抵押贷款10年，利率突然下降；您可能想借此机会利用新利率。一种选择是以更低的利率对原抵押贷款剩余余额进行再融资，新贷款期限设定为30年。

新贷款的每月还款额会更低，但是这就像是以更低的利率重新开始。这将使偿还抵押贷款的总时长延长10年。原有贷款已支付10年，而新的贷款又需还款30年，总计40年。由于更低的利率和更长的期限，每月的还款额会大幅降低。

您还可以利用利率与期限再融资的选项，支付新利率并商议15年期的抵押贷款。在其他条件相同的情况下，您的每月还款额会是30年期贷款的两倍。然而，由于利率下调，您的每月还款额可能会比原抵押贷款剩余20年的还款更低。

但是，更可能的是，由于期限较短，您的每月还款仍会更高。主要优点是您可以节省五年的还款时间。原有贷款支付10年，而新贷款需偿还15年，总共25年。

抵押贷款歧视是非法的。如果您认为自己因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，可以采取一些措施。一种措施是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部（HUD）提交投诉。

再融资与现金提取再融资的区别是什么？​

利率与期限再融资是通过用较低利率的新贷款替换现有抵押贷款。而现金提取再融资则是将现有抵押贷款替换为新贷款，但由于提取房屋权益而导致贷款余额增加。

利率与期限再融资的好处是什么？​

利率与期限再融资可以帮助您利用抵押贷款利率下降，降低每月还款。或者，您可以选择缩短贷款期限，更早还清抵押贷款，而不是享受较低的每月还款。

现金提取再融资的风险是什么？​

现金提取再融资会增加抵押贷款的余额，降低房屋的产权权益以换取现金。因此，失业或收入减少的借款人面临更高的违约或止赎风险。

总结​

利率与期限再融资通常意味着更低的利率和更有利的贷款期限。然而，本金余额保持不变，且每月还款额通常较低。如果您选择再融资而不降低还款额，您可以更快地还清抵押贷款。然而，考虑再融资的成本和费用，以及节省的月供是否值得，都是非常重要的。

参考文献​

[1] Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). "CFPB Mortgage Report Finds Jumps in Closing Costs and Denials for Insufficient Income, Growing Proportion of Cash-Out Refinances."